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转让未经登记的房屋的合同在双方意思表示真实的情况下依法有效
来源:四川明之鉴律师事务所   发布日期:2015-03-03   浏览次数:3221

四川省成都市中级人民法院

民事判决书

(2008)成民终字第1271号

上诉人(原审本诉原告、反诉被告)田荣隆,男,xxxx年x月x日出生,汉族,住x市x路x段x号x栋x号。

被上诉人(原审本诉被告、反诉原告)李振文,男,xxxx年x月x日出生,汉族,住x市x区x路x号。

委托代理人蔡军,四川维信律师事务所律师。

被上诉人(原审本诉被告)成都为您服务房地产营销有限公司。住所地:成都市书院西街1号。

法定代表人吕文生,董事长。

委托代理人邝建,男,xxxx年x月x日出生,汉族,住x市x区x街x号附x号。系成都为您服务房地产营销有限公司职员。

上诉人田荣隆因与被上诉人李振文、成都为您服务房地产营销有限公司(以下简称为您服务公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服成都市成华区人民法院(2007)成华民初字第1108号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审法院判决认定,2004年7月12日,田荣隆与李振文、为您服务公司签订一份购房合同书(以下简称三方购房合同),合同约定:李振文购买田荣隆位于成都市成华区二仙桥西一巷7号1-2-11号住房一套(建筑面积188平方米,无产权证,原购房合同编号为“省机司NO176”),价款35.3万元,为您服务公司为中介方。中介费和产权过户费由李振文承担;李振文于2004年7月20日前向田荣隆支付首付款12万元,田荣隆同时将房屋以现状交付李振文,待田荣隆取得房屋产权证后,由为您服务公司协助李振文办理公积金贷款以支付购房尾款,李振文在支付首付款后即可开始进行房屋装修、居住;自合同签订后、在该房屋产权办理过程中或者产权过户完毕后,若李振文提出不购买此房,或者田荣隆提出不出售此房,提出者应承担办理产权交易过户手续及产权回转手续所发生的全部费用和中介费,并向对方支付违约金1万元;合同还对其他事项进行了约定。代表为您服务公司签订合同的是案外人赵春兰。同年7月16日,李振文与赵春兰签订房屋买卖合同,将其所有的位于成都市金牛区蜀兴中街30号1栋3单元6楼11号房屋一套(面积85.24平方米)出卖给赵春兰。同日,李振文向田荣隆支付了房屋首付款12万元,田荣隆将房屋(清水房)交给了李振文,李对房屋进行装修后,居住至今。

另查明,田荣隆出卖给李振文的房屋,系田荣隆于2002年9月20日从案外人四川省建筑机械化工程公司(以下简称省机械公司)处购买的经济适用房,田荣隆已向四川省机械化工程公司付清全部购房款,但至今尚未取得房屋产权证。田荣隆与省机械公司签订的购房合同(合同编号为“省机司NO176”)已由田荣隆交与为您服务公司保管。

上述事实,有购房合同、银行存折、当事人陈述等证据在案为证。

原审法院审理认为,田荣隆、李振文、为您服务公司三方签订的合同系当事人自愿签订,意思表示真实。国家实行不动产权属登记制度,一般而言,转让未依法登记领取权属证书的房屋,不必然导致转让合同无效,但由于违反了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定,因而不发生物权变动,必须在出让方取得房屋产权证后,才能办理产权过户手续;只有转让始终不能取得权属登记的房地产,如未经审批的违法建筑,或者转让未取得权属登记的房地产损害国家、集体、他人利益的,才应当认定转让合同为无效合同。本案中,田荣隆转让给李振文的房屋产权是可以期待的,而不是始终无法取得,且田荣隆也未主张且也无证据证明该房屋买卖损害了国家、集体或者他人利益,故应认定三方所签购房合同为有效合同,对田荣隆关于该合同应认定为无效合同的诉讼请求,法院不予支持。在一审法院就本案合同效力以及不变更诉讼请求的法律后果向田荣隆释明后,田荣隆表示不变更诉讼请求,由于田荣隆的其他诉讼请求均系以合同无效为前提,故一审法院对该部分诉讼请求亦不予支持。李振文的反诉请求均以田荣隆收回房屋为前提,由于田荣隆的诉讼请求不成立,故李振文的反诉请求亦不能成立。据此,原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一款之规定,作出判决:一、驳回田荣隆的诉讼请求;二、驳回李振文的反诉请求。案件受理费4 990元,由田荣隆负担;反诉案件受理费4 650元,由李振文负担。

宣判后,原审原告田荣隆不服一审判决,向本院提起上诉称:

一、三方所签购房合同应属无效。主要理由为:1、在订立合同过程中,李振文收买了中介公司,并勾结该公司工作人员赵春兰,将其另一房屋让利卖与赵春兰,三方故意向上诉人提供订立合同的虚假情况,共同实施欺诈行为,导致合同违背了上诉人的真实意思表示,依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第(三)款的规定,该行为系无效民事行为,所签合同应为无效合同;2、李振文和中介公司的行为违背了《中华人民共和国合同法》第五条、第四十二条、第四百二十五条,《中华人民共和国民法通则》第四条,《城市房地产中介服务管理规定》第十四条、第二十一条、第二十二条等规定,本案合同应为无效;3、本案转让的房屋未依法领取权属证书,其购房合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(六)款,即“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的强制性规定,缺乏合同的生效要件,故不具有法律效力,亦应属无效。一审判决对合同效力作出的有效认定无法律依据。

二、为您服务公司在中介活动中未尽告知风险的义务,违背了必须履行的法律义务,向当事人提供违法服务,故中介公司与李振文应共同对订立的无效合同承担主要责任。

三、李振文明知合同无效,仍以欺诈手段骗取签订了合同,以达到非法目的,本身并非善意,故被上诉人的风险、损失应由其自行承担。

综上,请求二审法院判决确认本案所涉购房合同无效;判令被上诉人退还上诉人房屋;判令二被上诉人共同支付上诉人退还房屋之前损失的房租费54 000元;判令为您服务公司将上诉人的购房合同原件(合同编号:省机司NO176)退还给上诉人。

被上诉人李振文、为您服务公司口头答辩称,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,上诉人的上诉理由及请求不能成立,请求予以驳回。

本案二审审理期间,被上诉人李振文提交了一份四川省建筑机械化工程公司物业管理公司出具的“证明”,内容为:成都市成华区八里小区文德路185号南天苑七幢现已办理产权证。被上诉人李振文拟以此证实涉案房屋因与该“证明”载明的房屋系同一小区,现亦属可以办理权属证书的事实。上诉人田荣隆对该份证据则以“不清楚”为由,未发表意见。本院经审查认为,鉴于上诉人未明确对该证据证明的内容提出异议,故本院对该证据的真实性予以确认。

二审查明的事实及采信的证据与原审判决一致,本院对此予以确认。二审期间,本院组织双方当事人分别进行过多次调解,但因双方分歧太大,调解未果。

另查明,《中华人民共和国城市房地产管理法》已于2007年8月30日作出修正。其中第三十七条第(六)款“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定,现已修正为第三十八条第(六)款。

本院认为,本案的争议焦点主要是上诉人田荣隆与李振文及为您服务公司三方签订的《购房合同书》的效力问题。

上诉人田荣隆认为上述合同应为无效合同,并提出三点理由:

一、被上诉人李振文、为您服务公司及其工作人员赵春兰之间相互勾结,共同对上诉人实施了欺诈行为,故三方所签合同应属无效。一审中,田荣隆为支持其上述主张,提交了相关录音资料,以证实李振文在签约前即知晓无产权证的房屋不能转让;而为您服务公司作为房屋中介公司也未将付款交房的通常惯例如实告知上诉人,致使上诉人同意李振文在支付少部分房款后即装修入住。本院认为,田荣隆提交的录音证据因其来源的合法性、客观性均无法确认,且录音资料的内容也未涉及“被上诉人故意隐瞒客观事实、掩盖事实真相”等内容,不能证明田荣隆所主张的事实,本院对此不予采信。上诉人田荣隆系具有完全民事行为能力人,其在进行房屋买卖的交易过程中,作为房屋的出卖人,对自己收取李振文支付的购房款并向李振文交付房屋的行为性质是知道的,对该行为将会产生的法律后果也是知道和应当知道的。况且即使依据一般人的通常认知,也能够对上述行为的性质自行作出明确的判断。李振文作为房屋买卖合同的买受人,并不必然负有向卖房一方当事人告知相关法律规定的义务;且即使其在知晓相关法律规定的情况下而仍与之签订合同,也仅是一种自愿承担可能因此行为产生对自己不利的法律后果的行为,该行为相对于具有完全行为能力的田荣隆而言,并不能构成法律意义上的欺诈。

为您服务公司系房屋中介机构,其在从事房屋买卖中介的民事活动中,仅是为买卖双方提供一个订立合同的机会或媒介服务,但合同中相关条款的约定应是依循双方当事人的意思表示而订立,其 “交房付款”的方式,最终也应以双方当事人就此协商一致的合同条款为履行依据。上诉人田荣隆认为“为您服务公司不如实向其提供相关惯例”、“构成欺诈行为”没有事实和法律依据。本案被上诉人李振文与为您服务公司工作人员赵春兰之间就另一房屋形成的买卖关系,属另一法律关系,与案涉房屋的买卖合同关系是否有效没有必然联系,上诉人据此认为“二被上诉人相互勾结”,并以此作为主张合同无效的上诉理由之一,但在本案一、二审过程中,田荣隆并没有提交符合法律规定的有效证据证明的确存在其所称的“欺诈”或“违背真实意思表示”等事实,其仅凭个人的主观臆断,主张被上诉人之间“共同实施了欺诈行为,三方所签合同应属无效”的上诉理由不能成立,本院对此不予支持。

二、关于上诉人认为二被上诉人的行为违反了《中华人民共和国合同法》第五条、第四十二条、《中华人民共和国民法通则》第四条相关法律法规,三方所签合同应属无效合同的问题。

本院认为,《中华人民共和国合同法》第五条规定了当事人在从事交易活动中,应当遵循公平原则确定各方的权利和义务;《中华人民共和国民法通则》第四条明确了“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”, 上述法律及司法解释系公民在从事民事活动过程中应当遵循的基本原则和要求,否则不能维护正常的市场交易秩序和诚实信用的交易规则。本案购房合同是上诉人田荣隆与被上诉人李振文自愿签订的,合同明确约定了买卖双方各自的权利义务,卖房人田荣隆不但按照约定收取了部分购房款,而且还向买房人交付了房屋,李振文在支付了部分购房款后,实际接受房屋并进行装修入住多年,已形成长期占有、使用的事实。上诉人田荣隆提供的证据不能证明本案合同是在违背真实意思表示情况下订立的,其以各种理由不履行合同的行为本身就与上述法律及司法解释的规定不符。

我国合同法第四十二条系关于缔约过失责任的规定。主要针对当事人在订立合同的过程中,实施了该条法律规定禁止的相关行为,并且给对方造成了损失的情况下,应当向对方承担损害赔偿责任的规定,而与合同的效力无涉。合同法第四百二十五条系关于居间人在从事居间活动过程中,应当承担的如实报告义务以及在没有尽到该义务时,居间人应当承担相关赔偿责任的规定,同样不涉及本案合同的效力。上诉人田荣隆认为为您服务公司在中介活动中未尽告知风险的义务,向当事人提供违法服务,侵害了自己的利益,可以依据相关的证据另案起诉请求赔偿损失。

三、关于三方签订的购房合同是否违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)款,即“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定,是否应认定为无效合同的问题。

本院认为,《中华人民共和国城市房地产管理法》属国家管理性法律规范,其中第三十八条第(六)款“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定中确定不得转让的房屋一般应当是指自始不能办理权属登记的房屋。主要是针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的,并将会损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同。其设置的目的是对在房屋所有权人尚不明确的情况下,对房地产权属进行转让和实际变动行为的一种限制,而不必然产生否定房屋买卖合同的效力。且我国实行不动产登记制度,不动产登记只是物权变动的成立要件,而非买卖合同的生效要件。本案中,上诉人田荣隆根据其与省机械公司签订的购房合同,实际取得了房屋,并已付清全部房款,涉案房屋的权属明确,相关房屋权属证的办理和实际取得处于完全能够实现的可期待状态,交易手续和产权过户也均是可以完成的;在此前提下形成的本案讼争房屋《购房合同书》系双方当事人的真实意思表示,且该行为并不损害国家、集体、他人和社会公共利益,原审法院根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定,结合本案审理查明的案件事实及有效证据,认定涉案购房合同有效是正确的,本院对此予以确认。上诉人田荣隆关于该合同应为无效合同等上诉请求,因与本案审理查明的事实不符,且其也没有提供相关的证据予以证明,故本院对此不予支持。

《城市房地产中介服务管理规定》系部门规章,并非强制性和效力性规范,上诉人田荣隆认为为您服务公司及其工作人员在从事中介服务的过程中,其行为违反了上述规定中的相关要求,可由相关行政机关对其进行处罚,但其以此为由请求确认本案买卖合同无效无法律依据,本院不予采纳。

综上,原审法院判决认定事实基本清楚,程序合法,适用法律正确。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

本案二审案件受理费9 980元,由上诉人田荣隆负担。一审诉讼费用的负担按原审判决执行。

本判决为终审判决。

审 判 长 杨 桓

代理审判员 周 文

代理审判员 王 敏

二00八年六月三十日

书 记 员 蔡 莛


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